𝘋𝘙. 𝘑𝘢𝘷𝘪𝘦𝘳 𝘚𝘪𝘭𝘷𝘢, 𝘦𝘴𝘱𝘦𝘤𝘪𝘢𝘭𝘪𝘴𝘵𝘢 𝘦𝘯 𝘋𝘦𝘳𝘦𝘤𝘩𝘰 𝘚𝘶𝘤𝘦𝘴𝘰𝘳𝘪𝘰 𝘺 𝘙𝘦𝘨𝘪𝘴𝘵𝘳𝘢𝘭
𝐈‧ 𝐄𝐥 𝐝𝐞𝐬𝐚𝐟𝐢́𝐨 𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥: 𝐂𝐨𝐛𝐫𝐚𝐧𝐳𝐚 𝐜𝐨𝐧 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐨 𝐥𝐢𝐦𝐢𝐭𝐚𝐝𝐨
Los municipios enfrentan un desafío permanente: cómo recuperar la mayor cantidad de deuda de tasas con los menores recursos posibles. Un contribuyente que adeuda varios años de tasas municipales representa un quebranto en las arcas locales. Pero también representa una oportunidad: si ese contribuyente no puede pagar en dinero, ¿puede pagar con un bien inmueble que posee? ¿Hay un mecanismo que permita al Municipio recuperar ese bien y agregarlo a su patrimonio para destinar a vivienda, equipamiento o regularización?
Sí. Existen dos herramientas muy distintas para lograr esto. Una es negociada (dación en pago) y otra es forzada (ejecución judicial). La efectividad de ambas determina la eficiencia fiscal del municipio y su capacidad para agrandar el patrimonio.
𝐈𝐈‧ 𝐏𝐫𝐢𝐦𝐞𝐫𝐚 𝐡𝐞𝐫𝐫𝐚𝐦𝐢𝐞𝐧𝐭𝐚: 𝐃𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐞𝐧 𝐩𝐚𝐠𝐨 (𝐦𝐞𝐜𝐚𝐧𝐢𝐬𝐦𝐨 𝐧𝐞𝐠𝐨𝐜𝐢𝐚𝐝𝐨)
La dación en pago es un acuerdo donde el contribuyente deudor entrega un bien inmueble al Municipio en cancelación de su deuda de tasas. No hay dinero de por medio. Es un intercambio: bien por deuda.
¿Cuáles son las ventajas municipales de este mecanismo?
1. Velocidad: Se resuelve rápidamente, sin necesidad de juicio.
2. Certidumbre: No hay riesgo de que el deudor presente apelaciones o defensas.
3. Ahorro presupuestario: No gasta recursos en litigios, peritos judiciales, edictos, martilleros.
4. Ampliación patrimonial: El municipio adquiere un inmueble para su patrimonio.
¿Cómo funciona operativamente? El contribuyente presenta una propuesta al Municipio: 'Debo $150.000 de tasas. Tengo una parcela en [barrio]. ¿La aceptan como pago?' El Municipio evalúa:
- ¿Cuál es el valor de mercado de esa parcela?
- ¿Cubre el valor del immueble la deuda?
- ¿Hay interés municipal en agregarlo al patrimonio?
Si la respuesta es sí, se procede a tasación. Según las normas municipales (que varían según cada jurisdicción), la valuación se hace a precio de mercado, típicamente certificada por:
- Banco de la Provincia de Buenos Aires
- Una Comisión de Justiprecio municipal
- Un perito valuador independiente
Una vez valuado el bien, se redacta un acuerdo de dación en pago que especifica: (a) la deuda que se cancela, (b) el bien que se entrega, (c) la valuación del bien. El acuerdo debe ser refrendado por el Departamento Ejecutivo del Municipio (intendente o su delegado). Luego, el Municipio inscribe el bien en el Registro de Propiedades a su nombre y lo incorpora al patrimonio.
¿Qué sucede si hay diferencia entre el valor del bien y la deuda? Si el bien vale más que la deuda, el municipio acepta la diferencia como ganancia patrimonial. Si vale menos, típicamente se rechaza la propuesta, a menos que el Municipio tenga interés estratégico en ese terreno para planes de vivienda o equipamiento.
𝐈𝐈𝐈‧ 𝐒𝐞𝐠𝐮𝐧𝐝𝐚 𝐡𝐞𝐫𝐫𝐚𝐦𝐢𝐞𝐧𝐭𝐚: 𝐄𝐣𝐞𝐜𝐮𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐥 (𝐦𝐞𝐜𝐚𝐧𝐢𝐬𝐦𝐨 𝐟𝐨𝐫𝐳𝐚𝐝𝐨)
Cuando no hay acuerdo posible, o cuando el contribuyente no responde a ofrecimientos, el Municipio acciona vía judicial. Presenta un juicio ejecutivo para cobrar la deuda de tasas. Este procedimiento es más costoso en tiempo y dinero, pero garantiza al Municipio la posibilidad de recuperar el bien.
Las etapas son:
1. Presentación de demanda ejecutiva: El Municipio alega deuda, adjunta comprobantes.
2. Sentencia condenatoria: Si el tribunal valida la deuda, ordena al deudor pagar en 30 días.
3. Embargo: Si no paga, se procede a congelar bienes del deudor.
4. Tasación del inmueble: El tribunal designa perito o usa valuación fiscal.
5. Remate judicial: Se vende en subasta pública (hoy, electrónica).
6. Liquidación: Del producto de la venta, se cobra el Municipio (con privilegio).
𝐈𝐕‧ 𝐋𝐚 𝐭𝐚𝐬𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐞𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐞𝐱𝐭𝐨 𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐥: 𝐕𝐚𝐥𝐮𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐟𝐢𝐬𝐜𝐚𝐥 𝐲 𝐫𝐢𝐞𝐬𝐠𝐨 𝐝𝐞 𝐦𝐚𝐥𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚
Aquí surge un problema operativo para el Municipio. Cuando un inmueble llega a remate judicial, la base (precio inicial) se fija como dos tercios (2/3) de la valuación fiscal actualizada. Pero la valuación fiscal es tipicamente significativamente inferior al precio real de mercado.
Ejemplo: Un terreno vale en mercado $600.000. Pero su valuación fiscal (catastral) es $250.000. Dos tercios de eso es $166.667. Esa es la base del remate. Resultado: el inmueble se vende por mucho menos de lo que vale, y el municipio se cobra su deuda pero se pierde valor patrimonial.
¿Hay solución? Sí. El Código Procesal permite que cuando no exista valuación fiscal, el juez designe un perito valuador independiente. Y más importante: el juez puede apartarse de la tasación si considera que generaría malventa. Puede fijar una base mayor, incluso un precio de reserva (mínimo por debajo del cual no se adjudica). Esto protege al Municipio de rematar bienes a precio depreciado.
𝐕‧ ¿𝐏𝐮𝐞𝐝𝐞 𝐞𝐥 𝐌𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐢𝐨 𝐪𝐮𝐞𝐝𝐚𝐫𝐬𝐞 𝐝𝐢𝐫𝐞𝐜𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧 𝐞𝐥 𝐛𝐢𝐞𝐧?
Sí. El Municipio puede participar como comprador en la subasta, pujando como cualquier otro postor. Si nadie ofrece más, el Municipio se adjudica el bien a su valor de base. Esto permite al Municipio crecer su patrimonio sin gasto de dinero: simplemente, se compensa el valor del bien contra la deuda de tasas.
Alternativamente, el bien puede ser vendido a terceros. En ese caso, del producto de la venta (que será mayor si participan múltiples postores), el Municipio cobra con privilegio: extrae primero lo que le deben de tasas, y el resto se distribuye entre otros acreedores.
𝐕𝐈‧ 𝐂𝐨𝐦𝐩𝐚𝐫𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐢𝐯𝐚: 𝐃𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐯𝐬‧ 𝐄𝐣𝐞𝐜𝐮𝐜𝐢𝐨́𝐧
Para que un municipio entienda cuándo usar cada herramienta:
DACIÓN EN PAGO:
✓ Usa cuando: El contribuyente ofrece un bien específico
✓ Velocidad: 2-4 meses
✓ Costo: Mínimo (tasación, acuerdo administrativo)
✓ Riesgo: Bajo. Control total de valuación
✓ Resultado: Municipio agrega bien específico al patrimonio
EJECUCIÓN JUDICIAL:
✓ Usa cuando: No hay acuerdo o el municipio quiere recuperar bienes específicos del deudor
✓ Velocidad: 8-18 meses
✓ Costo: Mayor (abogados, peritos, publicaciones, martillero)
✓ Riesgo: Medio-alto. Puede haber malventa si valuación fiscal es baja
✓ Resultado: Municipio se cobra y potencialmente agrega bien al patrimonio
𝐕𝐈𝐈‧ 𝐏𝐫𝐨𝐜𝐞𝐝𝐢𝐦𝐢𝐞𝐧𝐭𝐨 𝐝𝐞 𝐞𝐣𝐞𝐜𝐮𝐜𝐢𝐨́𝐧: 𝐏𝐚𝐬𝐨𝐬 𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥𝐞𝐬 𝐜𝐥𝐚𝐯𝐞
Desde la perspectiva municipal, el procedimiento ejecutivo requiere:
1. Cartera actualizada de deudores: Saber exactamente quién debe, desde cuándo, cuánto.
2. Intentos de cobro administrativo: Notificaciones, recordatorios, antes de litigar.
3. Demanda ejecutiva fundamentada: Con documentación que acredite la deuda (boletas, certificaciones, notificaciones previas).
4. Monitoreo del proceso: Estar presente en cada etapa para proteger los intereses municipales.
5. Solicitud de mayor base de remate: Si la valuación fiscal es baja, el municipio (como acreedor ejecutante) puede pedir al juez que aumente la base para evitar malventa.
6. Participación en la subasta: Decidir si pujar como comprador o permitir que terceros adquieran.
7. Liquidación y cobranza: Asegurar que el municipio cobre su deuda del producto del remate.
𝐕𝐈𝐈𝐈‧ 𝐋𝐢𝐦𝐢𝐭𝐚𝐜𝐢𝐨𝐧𝐞𝐬 𝐨𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐢𝐯𝐚𝐬 𝐲 𝐫𝐞𝐚𝐥𝐢𝐝𝐚𝐝 𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥
A pesar de que estas herramientas existen desde hace décadas, muchos municipios no las aplican sistemáticamente. ¿Por qué? Las razones son operativas:
- Falta de presupuesto dedicado a gestión de cobranza y litigios
- Recursos humanos limitados en áreas de Rentas y Legales
- Prioridades políticas que cambian con cada administración
- Resistencia política: ejecutar a contribuyentes genera conflicto
- Incertidumbre legal: la jurisprudencia varía según jurisdicción
Sin embargo, municipios como Malvinas Argentinas, La Matanza y San Martín han demostrado que es posible ejecutar programas sistemáticos de recuperación de bienes por deuda de tasas. El resultado es evidente: ampliación patrimonial, lotes disponibles para vivienda social, mejor gestión fiscal.
𝐈𝐗‧ 𝐑𝐞𝐟𝐥𝐞𝐱𝐢𝐨́𝐧 𝐩𝐚𝐫𝐚 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐜𝐢𝐨𝐧𝐞𝐬 𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥𝐞𝐬
Los municipios cuentan con dos herramientas poderosas para recuperar lo que se les debe y agrandar su patrimonio: la dación en pago (rápida, de bajo costo, efectiva) y la ejecución judicial (más lenta, más cara, pero exhaustiva). Ambas son legales, están reguladas, y otros municipios las usan.
La pregunta para cada administración municipal es: ¿cuánto patrimonio estamos dejando sin recuperar por falta de gestión? ¿Cuántos bienes que podrían destinarse a vivienda o espacios públicos permanecen en manos de deudores insolventes? Una política de cobranza sistemática no es solo justicia fiscal, es desarrollo municipal.
