El Gobierno de la provincia de
Buenos Aires reglamentó, a través del decreto 1062/13, la Ley de Acceso Justo
al Hábitat que establece el derecho a la vivienda y a un hábitat digno para
todos los ciudadanos y en especial para aquellos en situación de pobreza.
Esta ley, N° 14.449, tiene por
objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y
sustentable, conforme lo establece la Constitución de la provincia de Buenos
Aires.
Sus objetivos específicos son:
promover la generación y facilitar la gestión de proyectos habitacionales, de
urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios informales;
abordar y atender integralmente la diversidad y complejidad de la demanda
urbano habitacional y también generar nuevos recursos a través de instrumentos
que permitan, al mismo tiempo, reducir las expectativas especulativas de
valorización del suelo.
Además permitirá urbanizar el
suelo, dotarlo de infraestructura con recursos genuinos y la adjudicación de
esos terrenos.
Especificaciones
En función de trabajar en
concreto la acuciante problemática habitacional, el demorado decreto
reglamentario 1062/13 viene a poner en ejecución diferentes instrumentos
necesarios para cumplir los objetivos de la Ley 14.449 de hábitat y abordar “de
manera integral” la problemática del acceso a la vivienda.
Nombrado como autoridad de
aplicación, el Ministerio de Infraestructura, deberá ahora ejecutar el Fondo
Fiduciario Público denominado “Sistema de financiamiento y asistencia técnica
para la mejora del hábitat”, que tendrá -según se fijó en la reglamentación-
una duración de 30 años.
A su vez, según se desprende
del texto reglamentario, la autoridad de aplicación será la encargada de
convenir con el fiduciario su constitución y las obligaciones que le competen.
En concreto, el fiduciario será el Banco de la provincia de Buenos Aires, por
sí o a través de BAPRO Mandatos y Negocios Sociedad Anónima.
De esta manera, se establece
la conducción de los recursos que la misma ley de hábitat fija en su artículo
37 para el fondo, que se conforma a partir de los recursos del Presupuesto, los
provenientes de planes nacionales para la solución habitacional que le sean
afectados y contribuciones, subsidios, legados o donaciones.
Asimismo, ese fondo se compone
de la contribución adicional específica sobre el impuesto inmobiliario
correspondiente a predios baldíos, un recurso que la Provincia cobra desde
principios de año, pese a que recién ahora se reglamentó la norma.
Con respecto a la cesión del
10% de terrenos para viviendas sociales impuesta a los grandes desarrollos
inmobiliarios como countries, clubes cerrados, o superficies comerciales, la
reglamentación sólo agrega un detalle a tener en cuenta. Se consigna que debe
ponderase “el precio de adquisición del bien abonado o el de la valuación
fiscal a ese momento, si fuese superior”, al momento de calcular la
equivalencia, es decir, a la hora de definir la cesión que deberá realizarse
para ser destinados a los fines sociales protegidos.
A su vez, la norma ratifica
que el municipio puede exigir una parte de la valorización inmobiliaria cuando
se solicite permiso de urbanización o construcción, cambio efectivo de uso del
inmueble y actos que implique su transferencia total o parcial. En estos casos,
la reglamentación consigna que el municipio debe “determinar de oficio” el
monto y el plazo de pago de la contribución
En esa línea, se señala que el
medio de pago de esa contribución será a elección del sujeto obligado y el
municipio deberá corroborar que la equivalencia entre el monto a pagar y el
inmueble cedido, en caso de que se optara por esta modalidad.
Por su parte, mantiene la
contribución establecida por ordenanza para la valorización inmobiliaria por
decisiones administrativas como la incorporación al área urbana de un inmueble,
el establecimiento de un régimen de usos del suelo u obra pública. La
contribución, en estos casos, no podrá ser inferior al 10% de la valorización
inmobiliaria generada.
En cuanto a la expropiación de
terrenos baldíos en caso que se trate de inmuebles abandonados o con
construcciones paralizadas, la reglamentación sostiene que debe practicarse
sólo en casos de que se trate de “titulares multipropietarios y aptos para dar
respuesta a soluciones habitacionales conforme con la demanda del municipio en
cuestión”.
Cuestiones operativas
Los municipios y las
organizaciones gubernamentales serán las encargadas de ejecutar el otorgamiento
de los préstamos y recursos disponibles en el Fondo para el mejoramiento
habitacional.
En ese sentido, se prevé que
municipios y entidades oficiales se conviertan en receptores de las solicitudes
de las familias de bajos recursos con déficit urbano habitacional que no sean
consideradas sujetos de crédito por la banca formal, y las elevarán al
Ministerio de Infraestructura, erigido ahora como autoridad de aplicación.
Según el decreto, quienes
busquen ser beneficiarios de los programas de la ley tendrán que presentar una
declaración jurada, un informe socio-ambiental, y una descripción de la obra
que se pretende.
Por otro lado, se crea el
Registro provincial de organizaciones no gubernamentales, quienes participarán
en el territorio a través de los municipios y las organizaciones
gubernamentales de la concreción de las soluciones habitacionales.
Las organizaciones que busquen
participar del Registro deberán acreditar su “objeto social”, mediante la copia
certificada de los instrumentos constitutivos debidamente inscriptos ante
autoridad competente, certificar la vigencia de la ONG, acreditar la personería
del requirente y el instrumento que acredite la decisión de incorporarse al
registro por parte de la ONG. A la vez, deberán cumplimentar todo otro
requisito que estipule la autoridad de aplicación.
La ley de hábitat prevé, además, la integración socio
urbana de villas y asentamientos precarios, una ejecución que deberá realizar
la subsecretaría Social de Tierras, Urbanismo y Vivienda sobre la base de un
plan de acciones que no deberá superar los 24 meses y que incluye desde un
mapeo preliminar hasta la resolución de la propuesta de intervención.
